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Yu Tang

 
 
 

日志

 
 

(产权式)酒店筹建流程纲要  

2012-04-07 09:52:39|  分类: 管理营销 |  标签: |举报 |字号 订阅

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1、选址、买地、土地勘查;(业主及聘请的地质勘查公司)

2、市场调研及酒店定位,确定酒店规模和档次;(业主聘请的酒店投资顾问公司),

3、项目定位及可行性分析;(业主聘请的酒店投资顾问公司)

(2、3、项大约需要2个月时间)

4、规划审批和立项审批;(业主)

5、酒店设计(包括委托设计、概念设计及概算、施工图设计、扩初设计、机电和技术设计配套等及预算;其中设计又由分为建筑设计、室内外装修装饰设计、电力设计、消防设计、机电设计、弱电设计、园林绿化设计等);(业主、酒店管理公司、各种设计公司)(全部设计完成时间视具体进度,土建设计大约需要90天;装饰设计大约需要90天;机电、弱电、变配电、消防、园林设计大约需要30天;样板房建造及审定视具体设计情况,一般在图纸出来后需要2-3个月左右)

6、图纸审查、优化、确定;(业主、酒店管理公司、各种设计公司、审图中心等政府部门)(5、6、项是同步交互进行的,需要时间来完成,如果顺利的话,全部设计完成大约需要6-8个月)

7、工程报建等所有手续的办理;(业主、施工方、监理方、政府相关管理部门)

8、土建;(业主、酒店管理公司、施工方、监理方);(高层建筑土建框架大约8-10天1层比较合理)

9、道路管网与设备安装工程(包括水电、消防等)、园林绿化工程等;(业主、酒店管理公司、施工方、监理方) 

10、各单项工程验收及建筑综合验收;(业主、酒店管理公司、监理方、政府相关部门)

11、室内外装修、装饰;(一般需要6-12个月时间,视酒店规模而定)(业主、酒店管理公司、监理方、政府相关部门)

12、开业筹备(包括人、财、物的筹备和服务体系、管理体系、市场体系的建立及证照的办理);(业主、酒店管理公司)(大约在开业前6-12个月开始)

13、对外试营业;(业主、酒店管理公司)

14、对外正式开业及资产管理。(业主、管理公司、酒店投资顾问公司)

(注:以上工作大部分是穿插进行的、具体步骤视项目实际情况而定)


 

(产权式)酒店筹建流程纲要 - 那些年,一起做的酒店 - 那些年,一起做过的酒店

 


酒店筹建各阶段总体工作任务

1、规划设计阶段:

(1)主要筹建筹备内容:

a、酒店建造星级标准;   (业主、酒店投资顾问公司、酒店管理公司)

b、市场调研、可行性分析、(业主、酒店投资顾问公司、酒店管理公司)

c、酒店各种定位;       (业主、酒店投资顾问公司、酒店管理公司)

d、酒店项目的设计论证; (业主、设计公司、酒店管理公司、监理方)

e、功能布局、设施设备配置;(业主、酒店管理公司)

f、制定经营思路及方案;  (酒店投资顾问公司)

g、酒店设计;          (业主、设计公司、酒店管理公司)

h、方案审定;  (业主、酒店管理公司)

i、图纸修改; (设计公司)

(2)参与团队组成:投资者、市场调研员、规划设计师、酒店筹建及未来经营者、设计人员、监理人员;

(3)项目管理内容:专案背景描述、目标确定、范围规划及定义、工作分解后排序及延续时间估计、进度计划、资源计划、费用估算和预算、质量保证及计划;

(4)重点问题:先调研后规划设计。必须重点解决如下问题:

(a)、 建设什么样的酒店?

(b)、 什么样的酒店适合当地消费环境?

(c)、 投资要多少?回报期时间多长?

(d)、 怎样的设计规划可避免经营面积的浪费?

(e)、 怎样的设计可避免人力、物力的浪费?

(f)、 如何合理组建配置筹建团队?

(g)、 如何降低日后的营运成本及维修成本?

2、基建装修阶段:

(1)主要筹建筹备内容:施工要求、土建、设备安装督导、室内外装修装饰、道路管网工程、环保工程、基建数据归档等;

(2)参与团队组成:酒店建设者、监理、内外装修装饰设计及施工人员、酒店筹建人员;

(3)项目管理内容:采购计划和招标及实施,合同签订和执行及监督,各种实施计划,安全计划,项目进展报告,进度、费用、质量、安全的控制,范围变更控制,生产管理,现场管理及环境控制。漏水问题是日后维保最头痛的问题,必须严格把控质量关。

(4)重点问题:严格把控质量关,杜绝日后的工程质量问题及漏水现象。必须重点解决如下问题:

(a)、酒店工程设备设施的选型如何进行?

(b)、强电弱电的工程规划如何进行?

(c)、工程筹建成本控制如何进行?

(d)、各种计划的制定及可操作性如何控制?

(e)、需重点处理的问题:

①检查防水处理是否严实、天面、管道井与消防管连通接口是否有问题,伸缩缝隔音处理是否完成,卫生间防水处理是否严密,水净化处理系统是否符合客房和餐饮部客用;

②电量测算是否够负荷、发电机变压器及高低压配电房安装及防鼠、防水、防潮是否存在问题;

③中央空调系统的机房和水塔节能问题;

④电梯开关位和盘机位是否操作方便,高层建筑不能长期占用电梯,是否需要配备圆筒布草槽;

⑤消防管道是否渗漏,监控设备是否清晰,报警系统可否复位,烟感灵敏度不可太高,喷淋嘴是否被施工损坏,水带、水枪、灭火器及箱标记是否明确。消防试水建议在没铺地毯没贴墙纸没进家私之前进行,走火通道的防火门及隔离墙是否灵活,指示牌箭头及灯的插座位是否按标准安装;

⑥灯光音响系统调试后是否做好防尘措施,地下电缆、电脑系统(点歌点菜系统、客房软件系统、财务管理系统、考勤系统)、交换机、广播系统、会议系统、有线电视线路、手机信号测试、电话线路、宽带网络与超长放大器、内网连通是否正常;

⑦地下油库、管道煤气、热水锅炉房、电房安装后,是否已经确定安全措施和巡查制度……泳池设备设施和水循环系统及清洁池是否能正常使用;

⑧不要忽略对酒店假山、园林、浮雕、喷泉、仿真花木、停车场车库系统、水族观赏设备的保护,特别是有台风的地区,园林树木在没生根前,绝对不能只为了美观而提前撤掉支架;不要遗忘给员工配备娱乐设施,如网球场、台球设备、羽毛球设备、篮球场、上网场地等。上网是目前员工的需求,酒店配备“员工电子阅览室”,可以减少员工外出上网存在的不确定安全隐患;

⑨户外大型宣传广告及公路路牌,必须在酒店正式确立试业日期后再面市,因为酒店筹备开张日期一般都会因为工程问题一拖再拖,决不能给外界造成说话不算数的印象;

⑩安排酒店内部星评小组成员之一人,在筹备期间对照《饭店星级申请报告》进行逐项检查,填写饭店建筑结构和设计施工单位及设施设备来源等,并逐项检查配套设施是否符合要求,比如洗手间(厕纸架、浴缸扶手、烘干机插座、毛巾架、浴帘、挂式电话、地漏渗水)、残疾人洗手间〈扶手架、推车斜坡〉、在残疾人房测试推车用的洗手间可否转弯),很多酒店在施工时,大堂门口都忘记留残疾人通道,直到星评前才切开大理石重做,先不谈浪费的问题,这是严重缺乏服务意识问题。 

3、开业筹备阶段:

(1)主要筹建筹备内容:策划开业的各项计划、组织实施各项工作、人员招聘、人员培训、内部装修布置要求、各种证照手续办理、建立工程档案、市场调研、经营方案、价格制定、营销方案、广告策划、经营管理等。

(2)参与团队组成:投资者、酒店建设人员、酒店筹备人员;

(3)项目管理内容:质量验收、管理范围确定、费用决算和审计、项目资料与验收、项目交接与清算、项目审计和专案评价、策划修改经营方案等;

(4)重点问题:保护好成品、做好人、财、物的准备。必须清楚解决落实的重点问题:

(a)、 酒店经营模式该如何设计?

(b)、 酒店客户定位、功能设计、管理方案该如何设计?

(c)、 酒店运营手册如何编写?

(d)、 酒店开业物品采购计划、预算如何进行?(如何列采购物品清单?如何实现表格单据设计及印刷品的合理性?哪些收费项目必须考察当地市场?怎样落实物品到位情况?)

(e)、如何办理开业证照?

(f)酒店试业必做的工作有哪些?


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