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关于酒店投资成本控制的一点见解  

2012-04-07 10:09:41|  分类: 管理营销 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一、投资前必须要弄明白的几个问题:

1、修建四五星级酒店的目的:

①为开发住宅做嫁衣——房地产公司以高星级酒店做为周边住宅的高端配套,提升住宅品质,房价自然上扬,竞购者趋之若骛;

②稳定增值的产品——高星级酒店所占地皮的增值、酒店本身做为一个良性不动产的增值;

③上市公司资产扩张最佳选择——目前很多的上市企业不缺钱,就缺资产,获得一块良性资产,或将所得非良性资产通过重组、兼并等等手段将其转化为良性,再通过一系列游刃有余般地操作,基本都能实现预期资产扩张目的。

④良好的贷款融资平台——新建的四、五星级酒店其本身就是一个具备升值空间的、良性的、自身价值上亿的固定资产,以此不动产做为抵押申请贷款或进行其他方式融资,应该是较容易的。

⑤企业与政府的交易——企业修建四、五星级酒店作为政府的脸面、地区经济发展水平提升的标志、政府对外宣传的窗口、接待中心、招商引资的前沿阵地,同时政府兑现承诺的低价土地资源、其他优惠政策,各取所需、皆大欢喜;

2、投资四、五星级酒店必须先知道的一些数据(概算):

①投资费用:四星级酒店7000元/m2,建筑面积为35000 m2以上,五星级酒店10000元/ m2,建筑面积为40000 m2以上(皆不含购地费用);

②贷款的财务费用:若贷1.8亿,10年期,利率0.07,利息总额约7900万!

③投资回报:例:总投资3.5亿(不含购地价),50%贷款,投资回报期是12年,若是哪个顾问咨询公司告诉你,根据其概算,投资个五星级酒店5年或6年就能收回投资,那98%是忽悠,剩余2%是奇迹,但这奇迹,一般的投资者是轮不到的;

④建设期:立项、设计6个月+土建10个月+设备安装4个月+内装10个月=30个月

3、减轻初投资的资金压力——酒店主体结构封顶后,办理完“国有土地使用权出让合同书”、“付清地价款证明”、“房地产证(土地)”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”等等手续后即可申请银行贷款。 

这样,投资方可以极大地减轻初投资的资金压力,例如,一个挂牌五星级酒店项目,购地面积30亩,酒店建筑面积40000m2,总投资概算为4.5亿(含购地费用7800万),可向银行申请10期贷款2亿,这样,充分利用银行的力量,减轻初投资的资金压力。

 

二、投资建设酒店的关键点:

1、酒店的前期规划、设计——该阶段一定要聘请专业酒店筹建人员参与、确定。项目的总体规划设计方案一般是由建筑设计院完成,而一般建筑设计院都是:毕业即进设计院+长时间蜗居于办公室+每年不超过10次的外出考察+类似方案的摘抄,做出的方案易有以下弊病:

①景区内的酒店:

A、整体布局——一般是酒店+配套别墅群,设计院由于对营销方面的空白,不可能为投资方充分考虑以后这别墅是部分卖出去?还是出租?还是全为酒店服务?若卖出去,买方必有的其他需求设计,在布局、交通、能源、服务、管理及其他附属配套方面应做充分考虑,至少是做预留扩展设计。

B、绿色环保方面——少有能真正响应国家低碳号召,做到能源梯级使用,废水、废气、废物排放处理再利用;

C、建造成本方面——投资方想把酒店做成欧式风格,设计院有责任要告知其内装也应是欧式,造价会比中式装修高20%以上;若在山坡上采用架空层,设计院有责任告知地质方面的要求,施工可能出现沉降问题的处理……;

②城市综合体中的酒店:

A、各功能区域的分块——还是由于对房地产市场营销方面的空白,设计院不能给出建议酒店、商场、住宅、酒店式公寓、办公楼等各功能区域所应分占的建筑面积比例、位置的最佳分布。

B、各功能区的相互支持、影响——住宅、酒店相对要求静,酒店要方便为住宅、酒店式公寓提供服务,酒店的各机房、厨房排油烟对周边造成负面影响的预防和处理,各功能区之间交通的便利,通过流线设计对不同群体的相对分离,其他配套的硬件预留条件的充分考虑等等;

③单体酒店:

A、配套功能区的忽视——较少细致考虑到员工厨房、餐厅、宿舍、浴室、总库、工程加工房、行政办公等功能设置,停车场面积是否考虑了以后的增加量等等;

B、实用性的欠缺——外立面效果图漂亮但忽视了能耗、造价、夜景效果、安全、维护等细处,门头常忽视悬挂会标或制作LED电子显示屏的位置,水景与门前旗杆也是凭经验设置而未请专业风水师勘测;

C、建造成本的模糊——未向投资方说明:建筑高度方面,小高层、高层、超高层在建造成本上和审批费用上的区别;客房建筑层高的设计最佳数值,是3.9米或4米或4.1米?多10cm的土建造价是多少?为什么要取这个数?地下层建一层还是两层?成本单价是多少?地下地上的钢含量分别是多少?在结构设计的规范范围内采取了哪些降低成本的合理措施?若投资方不问,设计院一般是不会主动交底,自己给自己找麻烦的。

2、投资方专业酒店筹建人员的选定:

①专业酒店筹建人员应兼备的能力:做过酒店总经理(懂经营管理)、能制作酒店经营经营预算、酒店投资概算、投资回报分析,懂酒店各系统设备、懂酒店设计、懂工程施工组织及现场管理、民生 成本控制(设计及施工环节)、懂酒店市场营销;

②到位时间:立项初期;

③应考虑的待遇:

一些投资方想招聘专业的、能干的,但又舍不得给高工资。中国人多,能做酒店筹建的人很多,但市场上同时兼备以上综合能力的专业酒店筹建人员就非常稀却!用好了,一个人可以发挥半个团队的作用,其实计算个简单的算术题:用好一个专业人员,可以少招三个或四个人,工资总额实际并未超出,效率会高很多,积极性也调动起来了,最重要的是可以真正做到把好设计关、设备质量关、施工质量关、减少施工变更等等,这些方面减少的浪费和降低的成本将是该专业人员工资的100倍、1000倍!况且现在都是聘用制,聘用初期若发现该人言过其实,也可立即解聘,对企业也不会造成损失。

我曾见过一些国企,甲方项目部工资较低,多数人都盯着订设备、推荐水泥钢材装修材料、推荐施工方等等能带来直接利益的事上,对现场进度、施工质量等等本职工作倒是没有了那份热心度,做出的工程可想而知。

3、所建酒店的档次、规模、类型等等必须考虑的问题:

①酒店的档次:

是四星还是五星?是准字级还是要挂牌的?这个涉及到许多必需的服务项目硬件设计及相应的投资成本问题;

②建筑规模:

确定建筑规模大小,要充分考虑自己的财力、酒店星级、酒店建成后能真正赚钱。若是四星,建议面积考虑在30000m2以上,房间为180以上;五星级45000 m2以上,房间260间(套)以上。很多朋友在网上找到我,然后将其公司筹建的图纸发过来,请我审审方案,征求意见,大致给了些意见后,对方老板如梦初醒猛点头,又是邀请又是花钱想求得更详细的解决办法,尚处在图纸阶段的还好说,那些已经正在土建之中的,让老板们是懊恼不已。

 

一些典型的问题:

★想档次高,但总建筑面积又太小:

客房:希望建个五星级酒店,总建筑面积过小(30000 m2以下),还又想客房数量多(350间),这怎么可能呢?酒店建成后肯定希望它赚钱。要想做到挂牌五星级标准,你的客房(以标准间为例)就得在36m2以上,因为卫生间这一项,星评上要求能干湿区分开,要达到8 m2以上,该项能得到最高分8分。休闲区域要大,两张床,最好能各自达到1.35米宽,这样该项你能评到最高分3分,房间宽敞,才能谈得上舒适感,才会有回头客,才能有好口碑;

餐饮:需接待住店客人数+不住店临时就餐人数,星评要求的宴会厅、零点餐厅、风味餐厅、外国餐厅等各类餐厅必须要有;

娱乐:星评要求的服务项目,在满足客人基本需求(桑拿、KTV、棋牌、桌球、乒乓球、健身房、网球等等)的基础上,还要有部分高档的项目:或高尔夫(训练场),或室内外游泳池,或保龄球等等,你总不能这样没有、那样也没有,否则评五星级时,这420分如何才能得到?怎么能评上五星?

会议:现在五星级酒店之间的竞争,会议接待功能是非常关键的:至少要有一个能接待600人以上(900 m2)宴会和会议的多功能厅,还要有20间以上20~150人的其他会议室(可供分组讨论),这样才能满足接待政府会议的基本要求。若面积再大至2000 m2,能具备会展功能,酒店的竞争力将更强大。

其他:酒店附属功能区域一定要考虑,这一点,设计师因为不懂酒店容易忽略:员工宿舍、员工餐厅(厨房)、员工浴室、活动室、培训室、工程加工房、酒店总库、行政办公区域、停车场,这些都是必不可少,需要占用相当面积的。

简单累加一下:

客房(36 m2/间×350间)+餐饮(1.5 m2/人×900人+包房1200 m2+各厨房1000 m2)+会议(1.5 m2/人×900人+1200 m2)+娱乐(桑拿KTV)8000 m2+设备机房5000 m2+其他附属8000 m2+公共区域5000 m2=44700 m2。你说,建筑面积30000 m2如何能建出350间客房的五星级酒店?

③酒店建筑体形式、类型:

投资决策人要根据酒店建造地点、地质结构、客源对象、建造成本、政府硬性要求等等因素综合考虑,是建多层?或小高层?或高层?或别墅?或兼而有之?偏重于旅游度假还是会议接待?现在有将酒店分成什么度假型、商务型、会议型,其实,目前酒店都在朝综合型发展了:商务接待、会议、休闲娱乐等等功能都具备,也就惟独这会展功能,因为要求硬件面积较大,不是酒店想有就能有的了。

投资方必须做到事事自己心中有数。一般操作方式是:先签订个酒店顾问咨询公司,由其制作《酒店可行性研究报告》,这个报告是必需的,立项时政府的硬性要求,还得是要有该方面资质的咨询公司做才行。

我要提醒的是:投资方内部纵然有财务人员,但其基本都没做过高星级酒店的专业财务,未必就能判断这《可研报告》里各项关键数据的合理性、可行性。但几乎所有的投资公司财务人员都不会对自己老板说,“这些数据,我不敢肯定”

、或“我看不懂这些数据”之类的话,否则,饭碗可能就没了。目前,我遇到不下5件类似事情:老板要求财务审核《可研报告》里的数据,但财务不懂,又不敢直白,于是在网上苦苦搜寻,看到我的文章,然后加上我的QQ(447566084)来求救。

    一些酒店顾问咨询公司,为了自身的利益,尽量迎合投资人,采用“夸大”、“规避”等一些技巧(注:不是造假),将《可研报告》做的是金光灿灿,非专业人士是看不出其各项数据哪里是不合适的、有问题的,投资人看了自然高兴,由此便埋下了地雷。而这些极可能出现的问题,只有经验丰富的专业酒店筹建人员才能解决,而且还必须是投资方自己聘请的人。

4、建造成本的控制与降低运营成本的综合考虑:

①酒店建造成本分几大块:

A、前期费用——含各项设计费用、立项跑手续相关费用等等;

B、建安费用——含土建、设备安装、装饰等;

C、开业物资及开办费——酒店开业必须的经营及非经营物资、开业流动资金;

②成本控制办法:

A、前期费用:

第一、选择有经验的、专业的装饰设计公司。千万不要交由装饰施工方附带免费设计,否则又将埋下颗颗地雷:设计极不合理而带来经营高成本低收益、更高的施工成本、醒悟后无法扭转的事实、超高成本的改造代价。建议这三、四百万的设计费一定不能省。判断该装饰设计公司,有专业酒店筹建人员参与评判才最准确。

第二、让酒店以后运营时能真正挣钱,必须要事先由专业酒店筹建人员审核酒店的装饰设计方案,且该方案必须达到:

首先平面布局及服务项目各项指标满足星评要求;

其次流线设计满足客人的方便性、管理的便捷性和人力成本的最低值;

再其次是装饰工艺要求、选材要充分考虑造价,用最现实、可行的低造价设计达到同样效果,该项工作尤为重要,也是装饰建造成本弹性最大的一块;

最后是考虑酒店设计的扩展、延续性,做好预留,将以后升级改造时的破坏程度控制在最小范围;

该装饰设计审核工作,也只有专业酒店筹建人员才能高质量完成;

第三、建筑设计当中:

首先要盯住其结构设计,现在钢材价格已涨到5000多元/吨,地下室设计一层,还是二层,钢含量分别是多少?建造成本单价分别是多少?地上建筑钢含量又取多少?梁柱的尺寸该取多少?能否合理控制?因为是责任终身制,一般建筑设计园的结构设计师都非常害怕承担丁点责任,结构设计中,往往取值都上偏,投资方会多花费很多的钱。这些都应该是由投资方在签署的合同中要求建筑设计院在不违反相关规范的前提下充分合理考虑的课题。

其次要充分考虑柱网尺寸、建筑层高等关键数据,既要满足舒适度、合理性,又要考虑到建造成本。该项工作,也必需由专业酒店筹建人员参与把握,才能不留下遗憾。

B、建安费用:

第一、图纸会审阶段——在施工图纸出具后组织第一次图纸会审,严格督促各施工方做好图纸优化工作,将以后可能产生的工程变更90%控制在图纸会审阶段,这将为投资方节省成百万以至上千万的建造成本,同时还避免了工期延误;

第二、土建施工阶段:

无论是甲供材或乙方购买,都必须严把材料进场关,督促监理方对每一次进场材料进行抽验、备案,防止出现以次充好的管理漏洞。现场勤查,加强保卫,堵住偷减工艺、材料浪费、失窃的漏洞;

第三、设备安装阶段:

首先是选型:对于中央空调、锅炉、电梯、发电机、桑拿泳池、洗衣设备等等大型设备的选型,专业的酒店筹建人员能更合理兼顾性价比、低运行及维护成本、使用寿命、初投成本等因素;

其实是安装:因为赶工期,基本都会涉及到交叉作业,各个专业的有序安排、合理交叉,计划的制定、实施、现场的指挥都是比较考验甲方现场管理人员的了,专业酒店筹建人员在这方面游刃有余。

第四、装饰施工阶段:

首先通过现场勤查,督促监理方共同监督施工方严格按工艺要求施工,减少偷工减料行为;

其次要在现场及时解决施工难题,控制施工变更量,也就控制住了建造成本;

在这个阶段,有过酒店筹建经验的专业人员是能较好地胜任的。

C、开业物资及开办费用:开业需购的各类经营或非经营物资以及开办费用一般是打不了什么折扣的,仅常用耗品的初次购买库存量可考虑适当压缩,总成本压缩的弹性不大。

                                                 

以上仅代表个人一点狭隘的看法,如有不当之处,还请各位同行指正,大家互相交流。


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